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房地产项目的收入、税金估算与资金筹措

一、经营收入测算

房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。

（一）制订房地产开发项目租售计划

房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。

1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。

2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。

3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。

（二）房地产开发项目租售收入的估算

租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售入和开发企业自营收入等。

我们通常所说的镇，指的是“建制镇”，或叫“行政建制镇”、“设镇”，即“经批准设镇建制的行政地域”（《城市规划基本术语标准（1998）》）。《城乡规划法（2008）》中所谓的规划体系包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划，其中的镇指的也是建制镇。《北京市总体规划（2016年-2035年）》中提出的市域范围内新型城镇分为三种形态，即新市镇、特色小镇以及小城镇，也皆是建制镇。“城关镇”区别与一般建制镇，指的是“县政府驻地所在镇”，其行政建制及规划管理一般参照城市标准，在《建制镇规划建设管理办法（1995）》中即明确将其排除在适用范围之外。所谓“集镇”是指乡、民族乡人民政府所在地和经县级人民政府确认由集市发展而成的作为农村一定区域经济、文化和生活服务中心的非建制镇（《村庄和集镇规划建设管理条例（1999）》），类似的概念还有市镇、特色小镇等都是更偏向于农村居民点的一种聚落形式。砺锋规划代写可行性研究报告。

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