云岩区ISO9000质量认证 当地公司无红包

房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者，担负着开发过程的组织、指挥、协调 与控制的职能。房地产开发是指取得土地使用权并在其上改造、生产和建设的过程，它的根本原料是 土地，它的产品是不动产（包括土地和建筑物）。经营是指在开发的全过程中运筹资金、开辟市场、 组织指挥生产、进行销售和服务的经济活动。从房地产开发企业的职员组成、业务特点看，这类企业 是间接的生产指挥者，是向顾客提供房地产产品和服务的经营者，而不是实物产品的生产者。 房地产开发企业应处理好企业与外部的关系，包括企业与 、企业与企业、企业与顾客之间的 关系，企业绝大多数职员从事的工作也是处理和协调这种关系。 房地产开发企业的对外经营活动是通过内部管理来实现的。围绕经营活动所进行的计划、指挥、 协调、监督和检查等工作就是ISO9000族质量管理和质量保证标准所指的对象。因此，房地产开发企 业的贯标认证应侧重于经营质量和服务质量，而非针对实物产品——房产品的质量。 房地产开发企业的内部行为和活动过程 ISO9000认证的重点是房产品质量，也是企业管理和贯标认证的终目标。从表面看，房地 产开发企业派出的专门人员或委托工程监理公司到施工现场进行质量监督，对施工组织设计和施工工 艺工序进行的确认和改进，对直接影响房产品实体质量的人、机、料、法、环五大因素进行的监督管 理，对产品的过程质量进行的检查（隐蔽工程检查、中间验收等），对终产品进行的多道验收（竣 工验收、交付验收和综合验收等），似乎是房地产开发企业参与了实物产品的生产，并对自己经营的 房产品实体质量进行了直接调控。其实，即使房地产开发企业在施工现场查出了质量批漏，改进了施 工工艺，提高了房产品实物质量，也不意味着这种现场监督检查是房产品质量提高的决定因素，房产 品实物质量的形成过程也不会成为房地产开发企业的内部过程或与分承包方的共同生产过程。 不论是过程控制、检验和试验、不合格品控制、纠正和措施要素，都是针对企业的内部过程 和活动。房地产开发企业与施工承包方及顾客的联系主要通过合同的形式实现：通过采购合同完成与 承包方之间的产品交付、资金支付、信息联系和反馈；通过销售合同完成与顾客之间的产品交付、资 金支付、信息联系和反馈等。因此，房产品实物质量的形成过程是在房地产开发企业内部过程之外完 成的，不是房地产开发企业贯标认证的重点，其重点是内部行为和活动过程。 企业监督管理行为属于采购的范畴 房地产开发企业与分承包方签订的工程承包合同规定，分承包方有要求发包方进行隐蔽工程质量 验收检查的权利，也赋予了发包方有随时检查分承包方作业质量和进度的权利。同时，合同也规定了 分承包有完成施工作业、交付房产品的义务，发包方有向分承包方支付酬金的义务。所以，合同的执 行过程对房地产开发企业来讲是一种采购过程。 ISO 9000族标准规定了采购要素，其中有采购验证的要求。房地产开发企业对施工现场的监督检 查就属于这种采购验证的行为，只不过因为建筑的产品特性不同于一般产品，这种采购验证过程相对 复杂、特殊和重要。房地产开发企业对所有隐蔽工程的验收、中间的工程检验和竣工验收等都是对采 购产品质量的确认和验证行为，与一般普通产品的进货检验和采购验证的性质相同。 房地产ISO9000认证应将其所从事的施工过程质量控制、进度控制和投资控制归入采购控制要素。 根据监理合同完成对监理方所提供服务的采购 开发商聘请监理公司来履行对房屋质量的控制是一种趋势。监理方与房地产开发企业签订监理委 托合同，规定由房地产开发企业支付酬金，由监理方代表房地产开发企业完成施工监理任务。 监理委托合同也属于采购的范畴。施工承包合同采购的是包括承包方服务在内的实物房产品，监 理委托合同采购的是一种由监理方提供的服务。因此，应通过委托合同，把本属于房地产开发企业的 采购及采购验证工作转化为企业的外部过程。同样，施工合同中规定的应由房地产开发企业承担的对 房产品的采购验证责任，绝大部分也可以通过委托合同由监理方承担。所以，房地产开发企业在贯标 认证中应该谨慎而正确地处理好对监理方所提供服务的采购控制。 提高开发经营的服务质量 房地产开发企业是经营企业而非生产企业，虽然提供的是质量要求高的房产品，但改变不了经营 服务的根本性质。就像施工承包和监理委托一样，房地产开发企业主要通过一系列合同间接完成工作 过程，如地质勘测委托、工程设计委托、形象策划委托、市场调查委托、动迁和征地委托、销售和物 业管理委托等。随着房地产市场的发展和分工的日益专业化，许多过程都将越来越多地通过委托专业 机构来完成。房地产ISO9000认证应越来越侧重于对合同的管理，通过对企业履行合同过程的质量的 控制，达到间接控制实物产品质量的终目的，更好地为顾客服务。

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关于延伸验厂（1.1节） · 必须距离主要制造现场不大于10英里（即约16公里）并且不超过60分钟车程； · 允许将支持人员部署在扩展制造现场，可以更好地反映公司运用操作。 这将确保所有IATF认可的认证机构的应用一致性，支持IATF关于扩展制造现场的概念，很多以前的延伸现场都不能再算，只能回到多现场“集团认证”上来，审核的人天将会增加。 02 审核周期（5.1.1节） · 删除了6个月和9个月的监督审核间隔，因为其使用频率很低并且增加了计算监督审核时长的复杂性； · 取消了对逾期监督审核的吊销，改为允许监督审核延期3个月； · 如果超过了监督审核时间或再认证时间，认证机构将直接吊销。 03 确定审核时长（5.2节和5.4节） · 增加了不符合项验证的具体增加时间，确保审核员有适当的时间进行有效验证： 1个严重不符合项增加1-1.5小时 1个一般不符合项增加0.5-1小时 · 为了确保审核的有效性，多现场集团认证不管有几个地点，多允许减免审核时长一律只有15％的审核人天； · 将 的审核时长减免从50％减少到30％ 不符合项关闭需要额外的时间，现在改变后，无论几个现场只有一个减免规则就是15％。 04 审核策划（5.7.1节和5.7.2节） · 组织必须在下个审核日期开始前至少90天确定审核时间，以确保认证机构资源的有效调配，不包括特殊审核； · 组织必须在审核开始日前至少30天提供审核策划所需要的信息，以便认证机构的审核组策划审核； · 如果组织没有在规定的时间内提供需要的信息，认证机构可能会延迟或者取消审核。 05 不符合项管理（5.11节） · 针对严重不符合项，组织必须在15天内回复严重不符合项，包括纠正措施和措施有效性的证据； · 自审核末次会议结束之日起，应在30天内向认证机构答复纠正措施的实施情况； · 未在规定的时间对不符合项的管理作出回应，认证机构将吊销。 不符合项管理（100％解决） · 一次特殊审核，以验证100％解决纠正措施的有效性，将100％解决状态调整到关闭，必须在下次例行审核90天前完成； · 在认证机构实施100％解决的验证前30天，组织必须提前向认证机构提交纠正措施。 06 远程审核（7.3节） · 远程审核可以在一定条件下用于远程支持功能的审核； · 远程审核不允许制造现场进行虚拟审核。 07 认证退出过程（8.0节） · 认证退出过程只有两个输入：绩效投诉；监督、贵州贵阳本地再认证或特殊审核期间发布的不符合项； · 所有绩效投诉，包括IATF OEM特殊状态条件，将通过IATF投诉管理系统（IATF CMS）接收； · 针对交付绩效投诉，需要安排特殊审核，已验证纠正措施的有效性，时间不超过认证机构接到投诉的180天内完成。 新出的第六版规则，比之前的严格了许多，特别是时间的限制。